自己破産の賃貸物件への影響【原則、解約されません】

賃借中のアパートやマンションなどの賃貸借契約

人（自然人）が実際に住んでいるアパートなどの賃貸物件について、自己破産を理由に借家契約を解除して退去しなければならないケースは、原則としてありません。

しかし、賃貸物件は必ずしも実際に住んでいる物件だけとは限りません。場合によっては、住んでいる物件以外にも賃貸物件を持っていることがあります。破産の際に賃貸物件がどのように扱われるかは、それが居住用か非居住用かによって異なります。

現在住んでいる賃借物件の場合

破産者が賃貸物件に居住している場合、これを解約されると破産者の今後の生活が成り立たなくなってしまいます。しいては住居を失った債務者を経済的に更生させるという破産法の趣旨に反します。

したがって、基本的に自己破産しても住んでいる賃貸物件は失効しないというのが法律実務の考え方です。

しかし、家賃が数ヶ月遅れ、信頼関係が崩れたといえる場合には、家主は債務不履行を理由に借家契約を解除することができます（民法第541条）。

一方、居住の用に供されていない賃貸物件（例えば、居住用物件に付属する駐車場を除く）の場合、通常、清算人は営利目的の賃貸物件の場合は賃貸借契約を解除し、賃貸物件を家主に譲渡し、敷金・保証金を回収して、破産財団に組み入れることになります。

破産管財人による賃貸借契約の解約

アパートを借りる際に敷金や保証金を支払った場合、賃貸契約終了時および退去時に、敷金や保証金から未払い家賃を差し引いた残額が返還されます。

また、敷金・保証金の返還請求権（敷金・保証金返還請求権）は、将来破産した場合の換価処分の対象となります。

したがって、裁判所が選任した破産管財人は原則として、賃貸借契約を終了させ、物件を明け渡し、敷金を回収する必要があります。

しかし、前述のとおり、住居の解約は、破産者の経済的再生に深刻な悪影響を及ぼします。そのため、東京地裁（立川支部含む）をはじめ、多くの裁判所では、居住用不動産の敷金・保証金の返還請求権は、清算の必要のない自由財産として扱われています。

ですから、実際に住んでいるアパートは、破産管財人により解約されることはありません。ただし、アパートが多い場合や、家賃が高すぎる場合は、契約を解除することができます。

賃貸人による賃貸借契約の解約

従来は、借主（賃借人）が破産した場合、貸主（賃貸人）は賃貸借契約を解除することができましたが（旧民法621条）、この規定は廃止されたので、現在は賃借人の破産を理由に賃貸人は賃貸借契約を解除することはできません。

ただし、賃貸人が破産手続開始の前後数カ月間、信認関係が破壊されたといえる程度に賃料の支払を怠った場合には、賃貸人は債務不履行の場合に賃貸借契約を解除することができます。

家賃の滞納がある場合は親族の協力を得るなどして、債務を支払うための措置を講じる必要がある場合があります。

現在住んでいない賃借物件の場合

実際に人が住んでいるアパートやマンションなどの賃貸不動産の契約は、破産した場合でも通常終了することはありませんが、事業目的で借りている不動産など非住宅の場合は、原則として契約解除されます。

非住宅の賃貸の場合、破産管財人は通常、賃貸を終了させ、不動産を家主に譲渡し、敷金と保証金を回収して破産財団に加えることにしています。

敷金・保証金なしで借りている物件でも、破産財団の負担になる場合は、破産管財人が賃貸借契約を解除することになります。